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Sofortabzug statt Abschreibung?

Sofortabzug statt Abschreibung?

In einem kürzlich entschiedenen Fall vor dem Bundesfinanzhof wurde die Frage „Sofortabzug statt Abschreibung?“ beantwortet. Wir geben Ihnen dazu einen Überblick, wann von Sofortabzug und wann von Abschreibung die Rede ist.

Kosten für die Beseitigung eines Schadens: „Sofortabzug statt Abschreibung?“

Bekanntlich fehlen derzeit vor allem in größeren Städten bezahlbare Wohnungen. Umso besser, wenn Sie dort oder auch auf dem Land eine Wohnung vermieten wollen. Hierbei sollten Sie jedoch die Augen offenhalten. Gelegentlich gibt es Mieter, die ihre Miete nicht zuverlässig zahlen oder auch nicht sehr sorgsam mit der Mietwohnung umgehen. Noch schlimmer ist es allerdings einer Vermieterin ergangen, deren Mieterin ihre gerade erst angeschaffte Wohnung vorsätzlich erheblich beschädigt hat. Hierdurch entstanden der Vermieterin Kosten in Höhe von ca. 20.000 Euro. Da die Mieterin zahlungsunfähig war, konnte sie von ihr keinen Schadensersatz erlangen. Und auch das Finanzamt half der Vermieterin nicht weiter und wollte bei der Steuererklärung hinsichtlich dieses Betrags keinen Sofortabzug statt Abschreibung zulassen.

Sofortabzug

Häufig ist es nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie erforderlich, diese zu renovieren und modernisieren, um sie baldmöglichst zu vermieten. Im Regelfall liegt bei anfallenden Instandhaltungsarbeiten ein Erhaltungsaufwand vor. Hier ist dann ein Sofortabzug statt Abschreibung möglich. Das kann somit im Jahr der Durchführung der Arbeiten zu einer deutlich niedrigeren Steuerbelastung führen.

Abschreibung

Anders gestaltet es sich beim Kauf einer Immobilie, die vermietet werden soll. Denn hier können Sie den Kaufpreis des Gebäudes und die weiteren Anschaffungsnebenkosten nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung geltend machen. Es ist also kein Sofortabzug statt Abschreibung möglich, sondern bei gebrauchten Immobilien, die Wohnzwecken dienen, können jährlich nur 2 % der Anschaffungskosten angesetzt werden. Letztlich sind diese Kosten damit über einen Zeitraum von 50 Jahren zu verteilen.

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Anschaffungsnaher Aufwand

Von diesen Grundsätzen gibt es allerdings Ausnahmen. Sofern die Kosten für Instandhaltung und Renovierung innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung der Wohnung oder des Hauses ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungskosten betragen, müssen diese Kosten den Anschaffungskosten hinzugerechnet werden. Folge hiervon ist, dass auch diese Kosten nur über den oben beschriebenen, langen Zeitraum hinweg abgeschrieben werden können und somit kein Sofortabzug statt Abschreibung möglich ist.

Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH- Urteil vom 09.05.2017, Az.: IX R 6/16)

Im vorliegenden Fall ging das Finanzamt angesichts des hohen Betrags, den die Vermieterin zur Beseitigung des Schadens aufwenden musste, vom Vorliegen eines solchen anschaffungsnahen Aufwandes aus. Die Folge wäre also die Aufteilung der Kosten auf letztlich 50 Jahre gewesen, ein erheblicher steuerlicher Nachteil für die Vermieterin. Diese gab aber nicht auf und zog vor Gericht. Und sowohl das Finanzgericht, als auch später der Bundesfinanzhof gaben ihr Recht.

Zwar gehören grundsätzlich die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung unter den beschriebenen Voraussetzungen zu den anschaffungsnahen Aufwendungen. Dies gilt nach Auffassung des BFH aber nicht für Kosten zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden war und auch nicht durch bislang nicht sichtbare Mängel angelegt war, sondern allein durch das schuldhafte Handeln eines Mieters erst später verursacht worden ist. Solche Kosten sind dann nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.

Somit konnte die Vermieterin einen Sofortabzug statt Abschreibung vornehmen und die gesamten Kosten im betreffenden Jahr als Werbungskosten bei der Vermietung berücksichtigen lassen. Hierdurch konnte die Vermieterin ihre erhebliche finanzielle Belastung etwas abmildern und kam letztlich mit einem blauen Auge davon.

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